부동산 경매시 유치권-정의와 해결방법에 대하여 알아보자!

부동산 경매에 참여할 때 자주 마주치는 권리 중 하나가 유치권입니다. 유치권은 경매 투자자에게 큰 리스크가 될 수 있으므로, 그 성립 여부와 해결 방안을 정확히 파악하는 것이 필수입니다. 이번 글에서는 유치권이 성립하는 요건과 경매 물건에 대한 적용 여부 확인 방법, 그리고 대응 전략까지 항목별로 상세히 설명드리겠습니다.

유치권이란?

 

유치권이란?

유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 일정한 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 인도하지 않을 수 있는 권리를 말합니다.(민법 제320조) 즉, 물건에 대해 발생한 비용이나 공사대금 등을 받지 못한 경우, 그 물건을 인도하지 않고 버틸 수 있는 권리입니다.

 

◇ 유치권 성립요건 및 주의할 점

유치권이란, 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에, 그 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리를 말한다(민법 제320조). 여기서 물건은 통상적으로 부동산을 말하므로, 이하에서 부동산을 상정하여 유치권의 성립요건을 설명하면, “타인의 부동산에 관하여 발생한 피담보채권이 존재해야 하고, 그 채권은 변제기에 있어야 하며, 해당 부동산에 대한 점유가 적법하게 성립하고 계속되어야 한다.”로 정리할 수 있습니다.

 

① 타인의 부동산에 관하여 발생한 채권의 존재 및 변제기 도래 

채권은 타인의 부동산 자체에 관하여 발생할 것이 요구된다. 판례에 의하면, 건축자재대금채권의 경우에는 해당 건축자재를 공급받은 수급인과의 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과한 것이고, 부동산 자체에 관하여 발생한 채권이 아니므로 유치권이 성립하지 않는다고 하였습니다. 즉 채권과 목적물 사이의 관련성(특정성)이 있어야 하며, 채권은 반드시 그 물건에 관하여 생긴 것이어야 합니다.

 

또한, 채권의 변제기가 도래해야 하는데, 채권의 소멸시효에도 주의해야 한다. 유치권의 원인채권이 시효로 소멸하면, 유치권도 소멸하기 때문이다. 공사대금채권의 경우 소멸시효 기간이 3년이므로, 소멸시효가 완성되면 이에 따른 유치권도 소멸한다. 따라서, 유치권을 주장하는 자는 공사대금 채무자를 상대로 공사대금청구소송 등을 하여 소멸시효를 중단시킬 필요가 있다.

 

② 적법한 점유의 계속

점유는 적법해야 하며, 점유가 불법행위로 인한 경우 유치권이 성립하지 않는다. 그리고 채권자는 자신의 채권을 변제받을 때까지 사실상 물건을 점유하고 있어야 한다.

 

공사업자가 공사진행 중에 공사현장을 점유하는 것은 건축주 또는 소유자의 동의가 있는 것이므로, 이때 공사대금을 받지 못하여 계속해서 점유하는 것은 적법한 점유로서 유치권이 성립한다. 그러나, 공사업자가 일단 건물을 완공하여 인도했거나 공사를 중단하고 공사현장을 떠난 후라면, 그 후 건축주 또는 소유자의 동의 없이 공사현장에 다시 들어와 강제로 점유 시 불법점유가 되어 유치권이 성립하지 않을 것이다.

 

한편, 적법하게 점유하고 있던 중 강제로 점유를 침탈당할 때에는 점유회수청구소송을 할 수 있고, 승소 시 처음부터 적법하게 점유를 계속하고 있던 것으로 간주된다.

 

점유의 방법으로는 후에 유치권관련 분쟁을 대비하여, 외부에서 명확하게 인식될 수 있도록 하는 것이 좋다. 예를 들어 건물 입구에 ‘유치권행사 중’ 임을 알리는 현수막을 설치하고, 관리인 또는 경비원을 주둔시키고, 건물입구에 자물쇠 등 시정장치를 갖추는 방법 등을 생각할 수 있다.

 

③ 유치권 배제 특약의 부존재

유치권의 성립을 배제하는 특약을 하였거나, 유치권 포기각서를 작성하는 등 유치권을 사전에 포기한 경우에는 유치권이 성립하지 않는다. 그리고 유치권을 사후에 포기한 경우 유치권은 바로 소멸한다.

 

④ 부동산 경매와 관련하여 대항력 요건

부동산 경매와 관련하여 유치권을 주장하려면 대항력의 요건을 갖추어야 한다. 구체적으로, 압류의 효력이 발생하기 이전(경매개시결정의 기입등기 전)에 공사대금채권이 변제기에 있어야 하고, 공사대금채권자가 점유를 개시해야 유치권이 성립한다.

 

따라서, 압류의 효력이 발생한 이후(경매기시결정의 기입등기가 마쳐진 이후) 유치권이 성립한 경우, 유치권자는 경매신청권자 또는 매수인(경락인)에게 대항할 수 없다.

 

유치권권자는 유치물을 점유함에 있어 선량한 관리자의 주의의무를 다해야 하며, 유치물의 보존에 필요한 사용을 제외하고는 채무자(채무자와 소유자가 다를 때는 소유자) 승낙 없이 유치물을 사용, 대여, 담보제공을 하지 못한다(민법 324조). 만일 유치권자가 이를 위반 시 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다.

 

위와 같은 유치권의 성립요건을 모두 충족하지 못하였거나, 유치권의 소멸사유가 존재함에도 불구하고, 유치권을 행사하는 자가 있다면, 적극적으로 유치권부존재확인의 소를 제기하여 이를 다툴 수 있다.

 

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경매 물건에서 유치권 적용 여부 확인 방법

경매 물건에 유치권이 주장되고 있을 때, 이를 검토하는 방법은 다음과 같습니다.

• 매각물건명세서 확인
  - 매각물건명세서에 "유치권 주장 있음"이라는 문구가 기재되어 있는지 확인합니다.
  - 단, 단순 기재만으로 유치권이 성립하는 것은 아닙니다.
• 현황조사서 및 감정평가서 확인
  - 현황조사서에는 현장에서의 점유 현황이 기록됩니다.
  - 감정평가서에는 유치권 주장 여부 및 부동산 상태가 기재됩니다.
•  현장 실사 및 점유자 인터뷰
  - 직접 현장에 가서 점유자가 누구인지 확인하고, 점유 사유를 파악합니다.
  - 점유자가 실제 공사 또는 수리를 수행한 사람인지 확인이 중요합니다.
•  소송 여부 확인
  - 유치권자가 채권을 증명하기 위해 소송을 제기했는지 확인합니다.
  - 판결이 확정된 경우 유치권 인정 가능성이 높아집니다.
•  기타 서류 확인
  - 공사 계약서, 공사 완료 보고서, 세금계산서 등 객관적 증빙자료가 있는지 확인합니다. 

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실제 유치권 관례 판례

1. 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다 10004 판결
   - "유치권은 점유를 전제로 하며, 점유자가 점유를 상실하면 유치권도 소멸한다. 또한, 유치권은 물건과 직접 관련된 채권에 한하여 인정되며, 단순 금전 채권이나 계약불이행으로 인한 손해배상 청구권은 유치권을 인정할 수 없다."
   
   핵심 포인트:
   단순 채권(예: 미지급금)만으로는 유치권이 성립하지 않으며, 반드시 해당 물건에 관한 채권이어야 한다는 점입니다.
   
   
2. 대법원 2013. 10. 17. 선고 2012다 105393 판결 "
   - 건물 신축 공사비를 이유로 유치권을 주장하려면, 해당 건물 공사가 완성되어야 하고, 그 공사로 인해 목적물의 가치가 증가했음을 증명해야 한다."
   
   핵심 포인트:
   건물 공사비 유치권은 공사의 실체와 결과(즉, 건물 가치의 증가)가 입증돼야 인정됩니다.
   
   

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실전 경매 사례

1. 유치권 무력화 성공 사례
   - 사건: 신축 다세대주택 경매
   - 상황: 공사업자가 "공사비 미지급"을 이유로 유치권을 주장.
   - 조치: 낙찰자는 현장조사를 통해 공사가 3년 전에 이미 완료됐고, 실제 점유는 없으며 단순 유치권 주장만 있는 것을 확인.
   - 결과: 유치권부존재확인 소송 없이 인도명령으로 빠르게 점유 해제.
   
   교훈:
   '단순 주장'만 있고 실질적 점유가 없는 경우 유치권은 쉽게 무력화할 수 있습니다.
   
   
2. 유치권 인정으로 리스크 발생 사례
   - 사건 : 근린생활시설 경매
   - 상황: 건물 내부 인테리어 공사업자가 "공사대금 2천만 원 미지급"을 이유로 점유하면서 유치권 행사.
   - 조치: 낙찰자가 유치권을 대수롭지 않게 보고 낙찰을 강행했으나, 나중에 점유자에게서 인도소송을 당하고 강제 퇴거 지연.
   - 결과: 공사대금을 공탁하거나 별도 합의해야 했고, 추가 비용 및 시간 손실 발생.
   
   교훈:
   점유자가 있고 실제 공사비 채권이 인정되면 유치권 리스크는 매우 커질 수 있습니

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유치권 대응 및 해결방안

경매 과정에서 유치권 리스크를 줄이기 위해 다음과 같은 대응을 할 수 있습니다.

• 유치권 부존재 확인 소송
  - 유치권이 성립하지 않는다고 판단될 경우, "유치권부존재확인소송"을 제기할 수 있습니다. 
  
  
• 배당 요구 여부 확인
  - 유치권자가 배당요구를 하지 않았다면, 낙찰자가 인도명령을 통해 퇴거를 신속하게 진행할 수 있습니다.
  
  
•  인도명령 신청
  - 낙찰 후 인도명령을 신청해 강제 집행을 통해 점유자를 내보낼 수 있습니다.
  
  
•  합의 및 공탁
  - 필요한 경우 점유자와 합의를 통해 일정 금액을 공탁하거나 지급하고 점유를 해제받을 수 있습니다.
  - 이 경우에도 반드시 객관적 문서로 합의 내용을 남겨야 합니다.

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유치권은 부동산 경매의 중요한 리스크 요소입니다. 그러나 법적 요건을 꼼꼼히 검토하고, 현장에서 철저히 확인하면 위험을 상당히 줄일 수 있습니다. "기록을 꼼꼼히, 현장을 직접, 법률검토는 정확히" 이 세 가지만 기억하면 유치권 문제로부터 안전하게 투자할 수 있습니다.

오늘도 여러분들의 성공적인 투자를 응원합니다 !!!

잘란부장이었습니다.