비사업용지란? 세금 부담과 절세전략 가이드!

얼마 전 어머니께서 보유세 관련 문의가 있었는데, 해당 부동산을 확인해 보니 비사업용지로 분류되어 과세가 되고 있는 것을 확인하였습니다. 토지를 소유하고 있다면 "비사업용지"라는 개념을 꼭 이해해야 합니다. 비사업용지는 일반적인 사업용 토지보다 세금 부담이 크고, 양도할 때 불리한 점이 많습니다. 이번 글에서는 비사업용지의 정의, 세금 부담, 불이익, 그리고 절세 전략까지 자세히 살펴보겠습니다.

 

비사업용지란?

비사업용지란 개인이 보유한 토지 중에서 일정 요건을 충족하지 않아 사업용으로 인정되지 않는 토지를 말합니다. 쉽게 말해, 개인이 소유하고 있지만 직접 사용하지 않거나 사업 목적에 활용되지 않는 땅을 의미합니다.

 

비사업용지의 주요 기준

토지가 다음과 같은 경우, 비사업용지로 간주될 수 있습니다.

•  농지·임야·공장부지 등을 소유했지만, 직접 경작·운영하지 않는 경우*
• 도시지역 내 토지를 보유하고 있지만, 건축을 하지 않고 장기 보유만 하는 경우
• 사업자가 아닌 개인이 토지를 소유하고 있지만, 수익 활동(임대·운영 등)이 없는 경우
• 법인이 아닌 개인이 토지를 보유하면서 특정 요건을 충족하지 않는 경우
  
  

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비사업용지의 적용 예외 경우

• 상속받은 땅으로 상속 날짜에서 5년 이내 양도
• 8년 이상 농사를 지은 농지를 상속 혹은 증여받은 경우
• '06년 이전에 종중이 소유한 농지
• '07년 이전에 개인이 20년 이상 보유한 농지
• 공익사업용으로 수용된 땅
• 영림계획인가를 받은 임야나 산림보호를 위해 필요성이 인정된 임야
• 합산과세에 해당하지만 실제로 거주하거나 사업에 꼭 필요한 땅
• 실제 사업에 사용되기에 중과세가 불합리하다 여겨지는 경우
  
  

비사업용지 보유 시 불이익(세금 중심)

비사업용지는 일반적인 사업용 토지보다 세금 부담이 훨씬 큽니다. 대표적인 불이익은 다음과 같습니다.

1.  양도소득세 중과 (일반 토지보다 세율 높음)
   - 비사업용지는 양도소득세 중과됩니다.
   - 일반 토지는 기본세율(6 ~45%) 적용되지만, 비사업용지는 10% 추가 과세 됩니다.
   ※ 양도소득세 장기보유특별공제 혜택 : 예전에는 비사업용지는 장기보유특별공제 혜택을 받지 못하였으나, 개선되어 현재는 토지는 보유기간(3년 이상)에 따라 매년 2% 증가하여 최대 30% 까지 세금 감면(장기보유특별공제) 가능합니다.
   ▶ 예시 ) : 3년 보유한 토지를 양도하여 양도차익이 1억 원 발생했다고 가정하면,
       - 일반 토지 : 약 2,400만 원(누진세율)
       - 비사업용지 : 약 3,400만 원 (10% p 추가)
          ➡ 세금 부담이 1,000만 원 이상 증가할 수 있음
   
   
2. 종합부동산세(종부세) 부담 증가
   - 비사업용지는 종합부동산세를 계산할 때 불리한 방식으로 적용됩니다.
   - 종부세 세율이 개인이 보유한 일반 토지보다 높게 적용됨
   - 공정시장가액비율이 100% 적용되어 과세표준이 높아짐 (일반 사업용 토지는 80% 적용)
   - 합산 과세 방식 적용 : 일반적으로 종부세는 여러 부동산을 합산하여 과세하는데, 비사업용지는 더 높은 세율을 적용하는 별도 합산 과세 대상
   ▶ 예시) 사업용 토지로 인정되면 공정시장가약비율이 80% 적용 -> 과세표준이 낮아짐
                비사업용지로 분류되면 100ㄱ% 적용 -> 같은 공시지가라도 과세표준이 더 높아져 세금 부담 증가
   
   
3. 상속 증여 시 불리한 평가
   비사업용지는 상속·증여할 때 일반적인 부동산보다 높은 평가 기준이 적용될 가능성이 큽니다.
   - 일반 부동산(사업용지 등)은 시가 또는 공시가격을 기준으로 평가
   - 비사업용지는 추가적인 가산 평가가 적용될 가능성이 있음
   - 공익성 요건을 충족하지 않으면 감면 혜택이 축소됨**

 

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비사업용지 불이익을 줄이는 방법(절세 전략)

비사업용지의 불이익을 줄이기 위해서는 적극적인 절세 전략이 필요합니다.

1.  비사업용지 -> 사업 용지로 전환
   - 직접 사업에 활용하거나 임대 사업자로 등록하면, 사업용지로 인정될 가능성이 높아짐
   ▶ 예시)
       - 농지를 소유하고 있다면 직접 경작하거나, 농지임대사업자로 등록
       - 공장 부지라면 직접 공장을 운영하거나, 임대 사업 진행
       - 도시지역 토지라면 건물을 신축하여 상업용으로 운영
   
   
2. 토지의 일부라도 사용하여 사업활동 증명
   - - 토지의 일부라도 직접 사용하고 있음을 입증하면 사업용으로 인정 가능 - 예를 들어, 주차장, 창고, 태양광 발전소 등으로 활용하면 사업용 인정 가능
   
   
3. 법인으로 전환하여 소유
   - 개인이 소유하는 경우 비사업용지로 분류될 가능성이 크지만, 법인 명의로 보유하면 사업용으로 인정될 가능성이 커짐
   - 법인은 종합부동산세 부담도 개인보다 유리할 수 있음

 

비사업용지, 제대로 알고 관리하여야 합니다. 특히 나대지 형태로 건축물이 없이 토지만 존재하는 비사업용지는 국가에서 투기를 위한 목적으로 다양한 세금의 불이익을 부과하고 있으며, 특히 부모님들께서 보유한 부동산 관련하여 여러 가지 불이익을 보고 계시다는 것으로 이해하시고 적극적으로 해당 내용의 해소를 통하여 보다 나은 부동산 활용을 하시길 바랍니다.

 

오늘도 여러분의 성공적인 투자를 응원합니다 !!!

잘란부장이었습니다.