경매이야기 4. 토지경매 5단계 쉽게 따라하기

토지경매는 경매하시는 분들중에서 고수의 영역으로 정의하시는 분들이 많습니다. 그런데 오히려 토지경매에 대하여 자세히 알아보고 도전해 보는 것도 좋은 경험이라 생각되어 관련 정보를 제공드리고자 합니다.

 

 

1 Step. 물건 검색 및 조사

• 입지를 분석한다.
  토지 경매 물건을 조사할 때는 가장 먼저 입지를 보아야 한다. 현장에 나서기 전에 위성지도나 로드뷰로 지역, 접근성, 주변환경을 꼼꼼히 확인한다.
• 지목과 면적을 확인한다.
  지목과 면적을 확인할 수 있는 서류는 여러가지다. 토지대당(임야대장) , 부동산 등부등본 토지이용계획확인서에 모두 나와 있다. 이들 서류상 지목이나 면적은 모두 일치하는 것이 정상이지만, 간혹 다른 경우가 있으니 그럴 경우 토지대장(임야대장)이 기준이 된다.
• 완성된 건축물을 상상한다.
  입지가 좋고 권리 분석상 위험이 없다는 것을 확인했으며, 어떤 건물을 지을지 검토해야 한다. 위성지도나 로드맵등을 통해 이 지역에 어떤 건물이 어울릴지 상상해보고, 그중에 괜찮은 물건을 추려서 현장 확인을 한다.
• 원하는 건물을 지을 수 있는지 조사한다. 어
  어떤 건물을 지을 수 있는지. 어떤 규모로 지을 수 있는지(넓이 와 높이) 에 대하여 토지이용 규제 정보 서비스 Site 및 자치법규 정보 시스템 Site 등을 활용하여 조사한다.
• 권리를 분석한다.
  인수해야 하는 권리와 말소되는 권리를 확인하기 위하여 유치권 및 법정지상권등의 몇가지 특별한 경우에 한해서 주의를 갖고 분석한다.

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2 Step. 현장 확인

• 접근성에 대하여 확인한다. 해당 토지까지 얼마나 쉽고 빠르고 안전하게 접근할 수 있는지 확인한다.
• 토지의 물리적 현황 지적도와 현장의 면적 차이가 발생할 수 있기에, 필요하다면 경계측량을 진행할 수 있으나, 우선 기존 측량 기준의 땅의 형태를 파악한다.(지적측량바로처리센터를 통해 신청 가능) 외형적인 특성 또는 지적도 및 지도에서 파악되지 않은 높낮이 대한 외형적 상황 파악
• 도로의 현황 파악 도로폭이 기준과 부합하는지 그리고 현황도로와 지적도상 도로가 일치하는지 등의 도로 상태를 직접 확인이 필요하다.
• 상하수도 및 분묘등의 확인 2-5. 주변환경 및 점유현황

 

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3 Step. 법원 입찰 및 낙찰

• 입찰 준비물
  본인 : 신분증과 도장
  입찰 보증금 대리인 : 본인의 인감증명서 및 위임장 대리인의 신분증과 도장
  입찰 보증금 법인 : 법인 등기부등본 , 인감도장 , 대표이사 신분증. 입찰 보증금
• 입찰표 작성
  입찰표 작성 후 제출

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4 Step. 잔금 납부 및 소유권 이전

• 잔금 납부 낙찰받은 후 2주가 지나면 경매법원에서 대금지급기한 통지서를 보내온다. 이통지서를 들고 경매법원 해당 경매계에 가면 법원보관금납부명령서를 발급해준다. 명령서와 잔급을 납부하고 나면 법원보관금영수필통지서 발급해준다.
• 매각대금완납증명원 발급 잔금납부 후 매각대금완납증명원 2부를 작성하여 수입인지(500원)와 함께 법원 경매계에 제출한다. 경매계에서 확인 후 도장을 찍어준다. 해당 매각대금완납증명원은 소유권 이전전에 소유자임을 증명한다.
• 취득세 및 등록 면허세 납부 취득세 및 등록면허세를 납부하기 위해 부동산 소재지의 시,군,구청 세무과로 간다. 매각대금완납증명원을 보여주고 취득세 및 등록면허세 납불을 위한 신청서 요청한다. 신청서 작성하여 제출하면 취득세 및 등록면허세를 기입하여 고지서를 발급하여 준다. 고지서 기준의 납부를 완료하면 납부영스증을 발급해 주며, 국민 주택 채권 매입 및 대법원수입증지를 구입하여 등기 신청을 위하여 준비한다.
• 등기촉탁 신청 등기촉탁신청서와 첨부서류를 법원 경매계에 제출한다. 추가로 등기서류 우편으로 접수시 우표 두장 추가 구입하여 제출한다.

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5 Step. 매도 및 세금납부

• 매도 잘하는 법
  주변 시세나 개발동향을 주시하고, 직접 매수자를 찾거나, 중개업소에 의뢰하는데, 일반적인 중개업소에 의뢰한다고 적극적으로 소개를 해준다는 보장도 없으니, 결국 다른사람과 다른 추가 보상에 대한 구체적인 내용을 같이 제시하기도 한다.
• 세금 납부
  토지 매도 후 양도소득세 납부
  - 예정 신고 : 토지 매도한 달의 말일 기준 2개월 내 신고
  - 확정 신고 : 다음 년도 5월에 신고

 

 

상기 총 5단계를 통하여 경매를 통하여 토지 취득 및 매도까지의 절차를 알아 보았습니다.. 매도 후 세금에 대한 내용은 좀 더 자세하게 다음 시간에 정리해 보도록 하겠습니다. 경매시 토지에 대한 입지 분석에 대한 내용도 준비하고 있으니 기대하여 주시길 바랍니다.