요즘 전세사기에 예민하여 다양한 대항력에 대한 관심들이 많아지고 있습니다.
주택임대차보호법에서 정의한 전세권 설정에 대하여 자세히 알아보도록 하겠습니다.
▶ 전세권 설정이란?
전세권설정이란 민법에 기초하여 보장된 권리로, 우리가 흔히 알고 있는 전세를 법률에 기재해 놓은 것이라 보시면 됩니다. 주택임대차보호법에 기한 전세와 법률상 전세권은 엄연히 다른 것으로, 성질과 존속기간 등 차이점이 있으나 여기서는 현실적으로 피부에 와닿는 차이점만 설명하도록 하겠습니다. 가장 큰 차이점 중 하나는, 전세권은 전세로 들어갈 집의 등기부등본에 “내가 이 집 세입자입니다” 라며 이름을 써 놓는 것입니다. 이렇게 해두면 누가 봐도 세입자인 것을 인정받게 되고 보증금이 확실하게 보장되니까요.
▶ 전세권 설정을 하는 이유는?
대부분 전입신고하고 확정일자만 받아놓아도 권리분석에는 문제가 없습니다. 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권이 인정됩니다. 그래서 굳이 전세권설정까지는 안하는 경우가 많은데 그 집에 전입신고를 하지 못할 상황인 경우에는 불가피하게 보증금을 지키기 위해 전세권설정을 해야 하는 경우도 있습니다. 가령 거주지는 따로 있고 가끔 사용할 용도인데 전세로 빌리고 싶다거나 혹은 근생(근린생활시설) 등의 경우 집주인이 주소를 옮기는 것을 꺼리는 경우 등이 있을 수 있답니다. 이런 경우에 주소 이전을 안 하면 세입자로서 권리보전이 안되어 전세금을 떼일 수 있으니까요. 즉 내가 세입자임을 증명할 수 있는 방법이 있어야 합니다. 개정된 주택임대차보호법에 대하여 자세히 알아보고자 하시면 아래 글을 참조하여 주세요.
부동산 임대차 이야기 Part3 : 개정된 주택임대차보호법 알아보기
▶ 전세권 설정 문제가 되나? (ft. 집주인 입장)
전세권설정등기에 필요한 서류(위임장, 인감도장, 주민등록초본, 인감증명서 등)를 준비해줘야 하는 물리적 불편함과 내 집 등기부에 임차인 이름과 금액이 노출되어 꺼림직한 약간의 심리적 불편함 정도. 그렇다고 이렇게 전세권 설정 등기를 해줬다고 금액적으로 손해 볼 일은 없습니다. 다만 셀프등기를 하는 게 아니라면 전세권설정과 말소시 법무사 비용이 듭니다. 임차인의 필요로 하는 경우에는 비용을 임차인부담으로 하면 되는데, 간혹 임대차만료 후 말소를 임차인부담으로 하지 않고 이사 가버리는 경우도 있으니 추후 말소비용까지 미리 챙겨놓으시면 좋겠죠? 참고로 전세권 설정 시 비용은 금액에 따라 차이가 있습니다만, 보증금 2억이라면 약 70~80만 원 정도 보시면 됩니다. 말소비용은 금액상관없이 7만 원 정도 예상하시면 됩니다.
▶ 전세권 설정 모든 문제가 해결될까? (ft. 세입자 입장)
비싼 돈 들여 하는 전세권 설정등기 입니다만 안 하느니만 못한 경우가 생길 경우가 있습니다. 즉 전세권등기보다 주택임대차보호법의 대항력이 나은 경우가 있습니다.
- 전세금보다 낙찰가가 낮을 경우 (전세금>낙찰가)
: 대항력 있는 임차인(흔히 이야기하는 선순위임차인)은 배당에서 모자란 임차보증금을 가지고 낙찰자에게 대항할 수 있습니다. 즉 대항력을 갖춘 임차인은 전세금을 다 돌려받을 수 있는 권리가 보장된다는 것인데, 전세권 설정으로 확보한 대항력은 차이가 있습니다. 즉 전세권 설정자의 배당 요구는 모든 전세금을 돌려받지 않아도 집을 나가겠다는 의사를 표현한 것으로, 배당으로 돌려받지 못한 전세금을 추가로 경매 낙찰자에게 요구할 수 있는 권리가 소멸된다는 뜻입니다. 이런 경우는 배당 신청을 안 하는 것이 오히려 유리할 수 있습니다.
- 건물평가액이 보증금보다 적을 경우 (보증금> 건물평가액)
: 전세권자는 건물에 대해서만 배당이 가능합니다. (대법원 2014다 10007 참조)
그러나 대항력 있는 임차인은 임차목적물의 환가대금에 대해 배당받을 수 있는데, 이 환가대금에는 건물과 토지가 모두 포함됩니다.
- 다가구주택에서 전세권자 앞에 임차인이 여러 명 있는 경우
: 전세권자는 순위에 따라 배당을 받기 때문에 앞선 임차인들이 배당을 모두 받게 되어 같은 임차인임에도 불구하고 배당받을 금액이 없을 수도 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 소액이라면 최우선변제를 먼저 받는 것이 가능합니다. 물론 소액임차인에 해당하지 않는다면 전세권자와 마찬가지로 순서대로 줄 서서 돈 달라고 해야겠죠. 쉽게 말해 전세권이 무조건 100% 안전한 방법은 아니며, 집이 경매로 넘어갔을 때 전세금 일부를 돌려받지 못하는 수도 있다는 것을 염두에 두시는 것이 좋습니다.
결론적으로 주택임대차보호법에서 정한 대항력 확보를 위하여 전입신고와 확정일자를 받아두면 선순위에 따른 경매 시 리스크를 최소화할 수 있으나, 여러 가지 사유로 전입되지 못한 경우 전세권 설정을 통하여 선순위 대항력을 확보하는데, 그 중에서도 여러가지 변수가 있으니 꼼꼼히 살펴보시는 것이 좋습니다. 하지만 권리관계가 복잡한 물건은 기본적으로 가격이 싸더라도 고려하시지 않는 게 좋습니다.
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