'25년 부동산 세법 개정안 알아보기!

2025년 대한민국의 부동산 세법 개정안이 국회를 통과하면서, 부동산 관련 세제에 많은 변화가 예상됩니다. 이번 글에서는 부동산 세법의 주요 변경 사항을 정리하여 알려드리도록 하겠습니다.

 

주택청약종합저축 소득공제 대상 확대

무주택 가구의 내 집 마련을 지원하기 위해 주택청약종합저축 납입액에 대한 소득공제 대상이 확대되었습니다. 기존에는 연 소득 7,000만 원 이하의 무주택 세대주만 혜택을 받을 수 있었으나, 2025년부터는 배우자도 포함됩니다. 이에 따라 배우자는 납입액의 40%를 한도로 연간 최대 300만 원까지 소득공제 혜택을 받을 수 있습니다.​

• 소득공제 대상 확대
  - 기존 : 연 소득 7,000만 원 이하의 무주택 세대주만 소득공제 혜택을 받을 수 있었습니다.
  - 변경 후 : '25년부터는 무주택 세대의 배우자도 소득공제 혜택을 받을 수 있습니다. 즉, 세대주뿐만 아니라 배우자도 각각 주택청약종합저축에 가입하여 소득공제를 받을 수 있게 되었습니다.
  
  
• 소득공제 한도 상향
  - 기존 : 연간 납입액 240만 원까지 소득공제가 가능하였으며, 납입액의 40%에 해당하는 최대 96만 원을 소득공제받을 수 있었습니다.
  - 변경 후 : '25년부터는 연간 납입액 인정 한도가 300만 원으로 상향되어, 납입액의 40%에 해당하는 최대 120만 원까지 소득공제를 받을 수 있습니다.
  
  
• 월 납인 인정액 상향
  '24년 11월 1일부터 주택청약종합저축의 월 납입 인정액이 기존 10만 원에서 25만 원으로 상향 조정되었습니다. 이를 통해 공공분양주택 청약 시 요구되는 저축 총액을 더 빠르게 충족시킬 수 있습니다.
  
  
• 적용 기간
  이러한 소득공제 확대 및 한도 상향 조치는 2025년 1월 1일부터 '25년 12월 31일까지 납입되는 금액에 적용됩니다.
  
  
• 유의사항
  - 무주택 요건 : 소득공제를 받기 위해서는 세대주 또는 배우자가 무주택자여야 합니다.
  - 가입기간 : 소득공제 혜택을 받기 위해서는 주택청약종합저축에 일정 기간 이상 가입되어 있어야 하며, 중도 해지 시 세제 혜택이 회수될 수 있으므로 유의해야 합니다.

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인구감소지역 및 비수도권 미분양 주택 취득 시 세제 혜택

지방 소멸을 방지하기 위해 인구감소지역과 비수도권의 준공 후 미분양 주택 취득 시 세제 혜택이 신설되었습니다.

• 인구감소지역 : '24년 1월 4일부터 2026년 12월 31일 사이에 수도권(광역시 제외) 및 수도권 내 접경지역, 광역시 내 군 지역의 공시가격 4억 원 이하 주택을 취득하는 경우, 기존 1세대 1 주택자로 간주되어 특례를 적용받을 수 있습니다.
• 비수도권 미분양주택 : '24년 1월 10일부터 '25년 12월 31일 사이에 수도권 밖의 준공 후 미분양 주택(전용면적 85㎡, 취득가액 6억 원 이하)을 취득하면, 역시 1세대 1주택자로 인정받아 특례를 적용받을 수 있습니다.

이 경우 적용되는 1세대 1주택 세제 혜택은 다음과 같습니다.

• 양도소득세 12억 원 비과세 및 장기보유특별공제 최대 80%
• 종합부동산세 기본공제 12억 원(다주택자는 9억 원)
• 고령자 및 장기보유 세액공제 최대 80%

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토지. 건물 일괄 취득 및 양도 시 안분계산 예외

'25년 1월 1일부터 시행되는 세법 개정으로, 토지와 건물을 일괄 취득하거나 양도하는 경우의 가액 안분(按分) 계산에 대한 예외 규정이 신설되었습니다. 이로써 납세자의 실질적인 거래 가액이 보다 정확하게 반영될 수 있게 되었습니다. 아래에서는 기존 규정과 변경된 내용을 구분하여 상세히 설명드리겠습니다.

 

1. 기존 규정

• 가액 구분이 불분명한 경우의 안분 계산: 토지와 건물을 함께 취득하거나 양도할 때, 각 가액의 구분이 명확하지 않은 경우에는 기준시가 등에 비례하여 가액을 안분 계산하였습니다.
  
  
• 납세자 구분 가액과 안분 계산 가액의 차이: 납세자가 구분한 토지와 건물의 가액이 기준시가 등에 따른 안분 계산 가액과 30% 이상 차이가 나는 경우, 해당 가액 구분이 불분명한 것으로 간주되어 안분 계산이 적용되었습니다.

2. 변경된 내용('25년 1월 1일 시행)

• 안분 계산 예외 신설 : 납세자가 구분한 토지와 건물의 가액이 기준시가 등에 따른 안분 계산 가액과 30% 이상 차이가 나더라도, 다음과 같은 인정할 만한 사유가 있는 경우에는 안분 계산을 적용하지 않고 납세자가 구분한 가액을 인정합니다.
  
  - 다른 법령에서 토지와 건물의 양도가액을 정한 경우: 예를 들어, 관련 법령에 따라 토지와 건물의 가액이 명확하게 구분되어 있는 경우입니다.
  
  - 건물이 있는 토지를 취득한 후 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우: 이러한 경우에는 건물의 가치가 없으므로, 토지에 대한 가액만을 인정하게 됩니다.

이러한 개정은 납세자의 실질적인 거래 상황을 보다 정확하게 반영하고, 과세의 형평성을 제고하기 위한 조치입니다. 따라서 토지와 건물을 일괄 취득하거나 양도하는 경우에는 위의 예외 사유를 충족하는지 여부를 검토하여, 적절한 가액 구분을 하는 것이 중요합니다.​ 이번 개정 사항은 '25년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용되므로, 해당 시점 이후의 거래에 유의하시기 바랍니다.

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부동산 양도금액을 연금계좌에 납입 시 과세 특례

2024년 세법 개정안에 따라, 부동산 양도금액을 연금계좌에 납입할 시 양도소득세를 줄여주는 과세특례가 신설되었습니다. 이 제도는 고령층의 자산 유동화를 촉진하고 노후 소득을 보장하기 위한 취지로 도입되었습니다. 주요 내용을 자세히 살펴보면 다음과 같습니다.

 

1. 대상자 요건 

• 기초 연금 수급자 : 부부 합산 1 주택 이하를 보유한 기초연금 수급자가 대상입니다.
• 부동산 보유 기간 : 10년 이상 보유한 주택·토지·건물을 양도하는 경우에 해당됩니다.

2. 세액공제 혜택

• 연금계좌 납입액에 대한 세액공제 : 양도일로부터 6개월 이내에 양도금액의 일부 또는 전부를 연금계좌에 납입하면, 납입액의 10%를 양도소득세에서 세액공제받을 수 있습니다.
• 한도 : 세액공제는 최대 1억 원의 납입액까지 적용됩니다. 즉, 최대 1,000만 원의 세액공제를 받을 수 있습니다.

3. 유의사항

• 연금계좌 납입 시기 : 세액공제를 받기 위해서는 양도일로부터 6개월 이내에 연금계좌에 납입해야 합니다.
• 중도 인출 시 세액공제 추징 : 연금 수령 외의 방식으로 중도에 전부 또는 일부를 인출할 경우, 해당 금액에 대해 세액공제가 추징됩니다.

4. 적용 기간

이 제도는 '24년 1월 1일부터 '27년 12월 31일까지 3년간 시행될 예정입니다.

 

이번 과세특례 제도는 고령층이 보유한 부동산 자산을 유동화하여 노후 소득을 확보할 수 있도록 지원하는 취지입니다. 따라서 해당 요건을 충족하는 분들은 이 제도를 적극 활용하여 세제 혜택을 받으실 수 있길 바랍니다.

 

양도소득세 중과 유예 연장 여부

2025년 세법 개정에서 주목해야 할 또 다른 사항은 양도소득세 중과 유예 연장 여부입니다. 현재 정부는 2025년 5월 9일까지 중과 유예를 연장한 상태입니다. 그러나 5월 9일 이후 추가 연장이 없을 경우, 조정대상지역 내 주택을 다주택자가 매각할 때 다시 양도소득세 중과가 적용됩니다. 따라서 조정대상지역 내 부동산을 보유한 경우, 추가 연장 여부를 지속적으로 확인해야 합니다.

 

이번 세법 개정안은 부동산 세제 완화와 지방 활성화를 위한 다양한 혜택을 포함하고 있습니다. 특히, 1세대 1 주택 관련 세제 특례와 연금계좌 납입 시 세금 감면 혜택 등을 적극적으로 활용할 필요가 있습니다. 향후 정부의 추가 발표와 세법 개정 동향을 주의 깊게 지켜보는 것이 중요합니다.

 

너무 자주 세법이 변경됨에 따라 혼란이 가중되기도 하지만 관심과 노력을 통하여 최대한 세금을 아끼고 활용할 수 있도록 조금이나마 여러분들의 지식에 도움을 드리고자 정보를 작성하였습니다.

 

오늘도 여러분들의 성공적인 투자를 응원합니다 !!!

잘란부장이었습니다.