맹지 탈출! 토지매매의 핵심 알아봅시다 . 1편

맹지 관련하여 인터넷에 많은 글들이 공유되고 있는데, 지난겨울 부모님이 사시는 거주지 주변의 대지 및 전, 답이 포함된 땅 일부의 매매가 이루어졌습니다.

전체 약 1,000평의 부지에서 안쪽 부지로 500평 정도 매도를 하였으며, 도로변까지의 현황도로 지분을 공유지분으로 정리하고, 사용 승낙서를 상호 체결하였습니다.
 
금번에 실제적인 맹지 탈출을 위한 다양한 방법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

맹지탈출방법

맹지란?

"지적도상 도로와 접하지 않은 땅" 을 말하며 이런 땅을 건축 및 모든 개발행위를 할 수 없습니다. 정확히 건축법상 도로와 2M 접하지 않은 땅은 다양한 개발행위가 불가하며, 그로 인하여 지가 평가에서 매번 손해를 보고 있는 상황입니다.

• 개발허가행위를 위한 진입도로의 최소 폭
  5,000 m2 이하 : 4M 확보
  5,000 m2 이상 3만 m2 이하 : 6M 확보
  3만 m2 이상 : 8M 확보
  
  ※ 단지 상기 개발허가행위에 도로폭 기준이 완화되는 경우
  - 차량진출입이 가능한 마을안길
  - 농로(농어촌정비법상 지정 공고된 것)에 접촉 / 차량통행이 가능한 도로개설(농업용 시설)
  - 농어업인이 설치한 부지면적 2,000 m2 이하 농수산물 가공유통 판매시설
  - 부지면적 1,000 m2 미만의 제1종 근린생활시설 및 단독주택의 건축
  
  

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토지사용 승낙서

토지 사용 승낙서는 토지 소유자와 토지를 사용하고자 하는 개인 간의 계약서로, 토지 소유자가 토지를 제3자에게 사용하도록 허용하는 내용을 포함하고 있습니다. 즉 맹지인 토지소유자가 도록에 접한 토지를 소유한 소유자의 땅을 사용할 수 있는 허락을 받은 보증수표와 같은 것입니다.

• 토지 사용 승낙서에는 일반적으로 다음과 같은 내용이 포함됩니다
  
  - 당사자 정보 : 토지 소유자와 토지 사용자의 성명, 주소 및 연락처 등의 정보가 기재됩니다.

  - 토지 정보 : 토지의 위치, 면적 및 기타 식별 정보가 기재됩니다.

  - 사용 목적 : 토지 사용의 목적과 용도가 명시됩니다. 예를 들어, 건물 건설, 농업, 상업적 용도 등이 될 수 있습니다.

  - 사용 기간 : 토지 사용의 시작일과 종료일이 명시됩니다. 사용 기간 동안 어떤 조건이나 제약이 있는지도 명시될 수 있습니다.

  - 임대료 또는 보상 : 토지 사용에 대한 임대료 또는 보상금에 관한 내용이 포함됩니다. 금액, 지불 방법, 지불 주기 등이 명시됩니다.

  - 기타 조항 : 토지 사용과 관련된 추가 조항이 기재될 수 있습니다. 예를 들어, 토지 사용자의 책임, 토지 소유자의 권리 및 책임, 계약 해지 조건 등이 될 수 있습니다.

  
  ※ 여기서 주의할 부분은 해당 토지사용 승낙서는 당사자간에만 효력이 유효하다는 것입니다.
     즉 A, B. 가 토지 사용 승낙서를 작성하였다고 하여도,  B가 C에게 소유 토지를 매각한 경우 해당 토지사용 승낙서는 더 이상 유효하지 않다는 뜻입니다. 하여 새로운 토지와 새로운 토지사용 승낙서를 체결하여야 합니다.
  
  
• 토지사용승낙서, 도로지정동의서 - 양식

토지사용승낙서 양식

 

 

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공유지분

땅의 진입로가 도로모양으로 분할되어 있고, 여러 명의 공유자 중 한 명으로 이전받는 경우가 있는데, 그 땅이 지목이 [도로]만 건축허가나 이용에 문제가 없습니다. 하지만 지목이 임, 전, 답등과 같이 되어 있다면 개발행위가 필요하기 때문에 건축허가를 위하여 전부의 [동의서]를 받아야 합니다. 다만 내가 가진 지분의 크기에는 구애받지 않습니다.
 
이와 같은 경우 1m2 의 지분을 가지고 있어도 동의서를 받아야 하며, 이는 해당 당사자간에만 유효한 케이스는 사용승낙 허가서와 동일합니다. 하여 보편적으로 매도자에게 남은 공유지분들의 동의서를 받아오라고 하는 경우가 대부분입니다.
 
어차피 공유지분 공용으로 사용하여야 해서 크게 문제 되지는 않지만, 가끔 인간사가 그렇지 않듯이 어려움이 있을 수도 있기에 사전에 동의서를 받아두는 것이 좋습니다.

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지역권

자기 토지의 편익을 위하여 남의 토지를 통행한다든가, 남의 토지로부터 물을 끌어오거나 남의 토지에 관망을 방해하는 공작물 등을 건조하지 못하게 하는 것과 같이 일정한 목적을 위하여 남의 토지를 자기의 토지의 편익에 이용하는 것을 내용으로 하는 부동산용익물권(不動産用益物權)입니다.

이와 같이 지역권은 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하여 사용가치를 증대시키는 권리인 점에서 반드시 두 개의 토지의 존재를 전제로 하며, 그중 편익을 얻는 토지를 ‘요역지(要役地)’라고 하고, 편익을 제공하는 토지를 ‘승역지(承役地)’라고 합니다.

즉 도로로 사용할 수 있게 요청한 땅을 요역지, 도로로 사용하라고 제공된 땅을 승역지로 이해하면 됩니다.
 
지역권은 이전에 농사지으면서 물의 소중함이 전체 농토의 가치를 좌우하던 시절에 물사용에 대한 권리를 정하는 것부터 현재에 이르러 조망권등에 까지 그 이용에 범위가 넓습니다. 우리나라 민법에서는 12개의 조문을 할애하면서 원칙을 정해 놓고 있습니다.
 
그럼 하나하나 법적 근거를 살펴보도록 하겠습니다.
 

• 부종성(附從性 )
  요역지 소유권의 덤으로 따라다니며 이전하는 권리이며, 요역지에 대하여 소유권 이외의 권리를 가지는 목적이 됩니다. 다른 약정이 있으면 약정에 의합니다.
  또한, 요역지와 따로 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 사용할 수 없습니다.
  
  
• 공유관계
  공유토지의 경우 1인의 지분을 위하여 전체토지의 지역권이나 그 토지가 부담한 지역권을 소멸하게 하지 못합니다. 즉, 공유토지전체가 책임지거나 권리를 가지고 있는 경우 공유자 한 사람만 빼고 권리를 가지게 하거나 부담에서 빼지 못합니다.
  
  
• 일부양도와 불가분성(不可分性)
  토지의 분할이나 일부양도의 경우에는 지역권은 요역지 각 부분을 위하여 존속하고 혹은 승역지 각 부분에 존속합니다. 그러나 지역권이 일부분에만 관한 것인 때에는 다른 부분에 대하여는 그러하지 않습니다.

 

법적근거에 대한 내용이 너무 많아 두 편으로 나누어 올리도록 하겠습니다. 우선 맹지를 구입하여 개발행위를 하기 위하여 사전에 점검하고 가능한 부분에 있어 확인하여 매매할 수 있도록 다양한 정보를 제공하도록 하겠습니다.