부동산 임대차 이야기 Part 1 : 묵시적 갱신

부동산 임대차 이야기를 시작하면서 지금부터 임대차에서 임대인 - 임차인간의 끊임없는 분쟁들이 발생되는  Case를 하나씩 풀어볼까 합니다. 이번에는 묵시적 갱신 - 변경된 사항부터 반드시 인지할 내용 중심으로 설명드리겠습니다.

묵시적 갱신에 대하여 알아보기

 

▶ 묵시적 갱신이란?

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주택임대차보호법 제6조 제1항에 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는  그 기간이 끝난 때 이전 임대차와 동일한 조적으로 다시 임대차한 것으로 본다"라고 묵시적 갱신에 대한 내용을 명시하고 있습니다.

 

이처럼 임대인과 임차인 모두 계약 관련 아무 말이 없다면 임차인은 같은 조건으로 2년 더 살 수 있다는 말입니다.

그런데 이 부분이 변경이 되었습니다.

 

위에서 봤듯이 현행 주택임대차보호법에 규정된 통지 기간은 <만기 전 6개월 - 1개월까지>입니다.

개정된 통지 기간은 <만기 전 6개월 - 2개월까지로>로 1개월이 줄었습니다.

 

이는 임차인 보호 강화라는 일관된 정책 기조와 연장선상으로 이해할 수 있습니다.

예를 들어 33일 전 임대인이 계약 연장을 하지 않겠다는 의사를 표현할 경우 임차인은 갑자기 새로 이사 갈 집을 극히 구해야 합니다. 그러나 앞으로는 이 경우에는 묵시적 갱신이 적용된 상태이며 앞으로 2년 더 거주할 것을 주장할 수 있습니다.

 

 

▶ 묵시적 갱신의 요건

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• 임대차 기간의 만료
  묵시적 갱신은 임대차기간이 만료하였을 때 발생합니다. 말 그래도 갱신이 성립하려면 만기가 도래해야 한다는 이야기입니다.
• 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않았을 것
  임대인 또는 임차인이 기존 임대차계약에 관하여 조건 변경이나 갱신 거절을 하지 않았어야 합니다. 다시 말해 계약내용을 변경하거나 더 이상 그 집에 거주하지 않겠다는 의사표현을 하지 않아야 한다는 것이다. 
• 임차인으로서의 의무 이행
  주택임대차보호법 제6조 제3항에 "2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아닌 한다."라고 적시되어 있습니다.
  즉 임대료 체납 등 임차인으로서의 의무를 지키지 않으면 묵시적 갱신이라는 권리도 인정하지 않는다는 것이다.

 

▶ 묵시적 갱신의 효력

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• 차임과 보증금
  법조문에 "전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다"라고 명기하여 보증금과 임대료도 기존 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것이 됩니다.
• 임대차 기간
  주택임대차보호법 제6조 제2항에 묵시적 갱신은 임대차계약의 존속기간은 2년으로 본다고 명문으로 규정하고 있습니다.

 

▶ 묵시적 갱신의 해지

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• 임차인 입장
  주택임대차보호법 제6조의 2에 따르면 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 다만 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생됩니다.
  
  예를 들어 보면
  2021. 6.1    계약 만료/임대인과 임차인 모두 아무 말이 없어 묵시적 갱신
  2021. 7. 1   임차인 사정으로 임대인에게 계약해지 요청
  2021. 10. 1 계약해지 효력 발생
  
  이때 원칙적으로 임대인은 2021. 10. 1에 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다.
  
  
• 임대인 입장
  반면 임대인은 주택임대차보호법 그 어디에도 해지권한에 대한 내용이 기재되어 있지 않습니다.
  즉 임대인은 임으로 계약해지가 불가능합니다.
  
  
• 상기 내용을 정리하면
  임차인은 혹시라도 모를 사정변경을 대비하여 묵시적 갱신이 유리하고,
  임대인은 임차인의 계약해지를 방어하기 위하여 재계약이 유리합니다.

 

추가로 기존 부동산 임대차 계약시 꼭 알아야 할 포인트에 대한 글 참조하시길 바랍니다.

 

부동산임대차 계약 시 꼭 알아야 할 5가지 바로가기