경매이야기 2. 유치권이 성립되기 위한 조건 (상세 사례)

경매에서 결국 유치권이 유효한 것인가에 대한 권리분석이 가장 중요한 요소로 작용하다 보니 보다 실전 사례를 기반으로 설명드리는 것이 좀 더 이해가 쉬울 것 같아 추가 내용을 작성하게 되었습니다.

 

경매이야기 1 : 유치권이란 바로가기

 

우선 설명을 앞 글에서 설명드린 4가지 기준을 좀 더 풀어서 사례와 함께 설명드리도록 하겠습니다.

 

1. 타인의 부동산에 관하여 발생한 채권의 존재 및 변제기 도래

• 유치권이 인정되려면 반드시 해당 물건에 대한 공사비 채권이어야 합니다. 즉 공사비채권과 해당 물건 사이에 견련성이 존재해야만 유치권이 인정될 수 있습니다. 즉 소유주(건축주)가 여러 개의 공사를 진행하다가 부도가 났다고 예를 들어보면 해당 건물을 공사한 공사업자만이 유치권을 주장할 수 있으며, 다른 건물의 공사업자가 해당 건물에 압류를 걸고 유치권을 주장하지 못한다는 것입니다. 이를 견련성이 인정되지 않는다고 표현합니다.
  
  ※ 공사비라 함은 해당 물건에 대해서 객관적인 입장에서 가치증진을 위한 필요비와 유익비라 말합니다. 예를 들어 상가 임차인이 필요에 의하여 인테리어를 했다고 하더라도 이는 주관적인 가치증가이지 해당 물건의 객관적인 가치를 증진시켰다고 보기 힘들기에 유치권이 성립되지 않습니다. 또한 임차인의 노력에 의해 해당 물건의 객관적인 가치가 증가되었다고 판단할 수 있어도 임대차계약서 원상복구특약이 있었다며, 이는 유익비로 인정하지 않기 때문에 유치권도 성립하지 않습니다.
  
  
• 변제기가 도래해야 한다는 말은 유치권을 주장하기 위하여 반드시 피담보채권이 존재해야 하는데 해당 피담보채권의 변제기가 도래가 되어야 유치권을 행사할 수 있다는 이야기입니다. 예를 들어 공사업자와 건축주간 건물이 준공된 후 공사비를 지급한다고 약정한 경우에는 건물이 준공되기 전에는 유치권 행사가 불가능하다는 뜻입니다.(참조판례 대법원 2009.1.15.선고 2008다 70763 판결) 그리고 소멸시효가 완성되지 않아야 한다는 것은 유치권 자체는 소멸시효에 걸리지 않지만 담보물권의 부종성(피담보 물권의 존재를 전제로 하여서만 담보 물권이 존재할 수 있는 성질)으로 채권이 시효로 소멸하면 유치권도 함께 소멸하기 때문입니다. 
  => 채권의 시효는 계속 진행되므로, 공사대금 청구소송이나 채권가압류 등으로 소멸시효를 중단시키는 방법을 같이 병행하여 소멸시효로 인하여 유치권 상실되는 문제가 발생되지 않도록 일반적으로 소송을 진행한다.
  
  

2. 적법한 점유의 계속

• 유치권이 성립하기 위하여 유치권자는 해당 물건을 직접 또는 간접적으로 점유를 적법하게 하고 있어야 하는데 적법하게 점유한다는 말은 소유자의 동의를 얻어 점유를 해야 한다는 뜻이다. 예를 들어 해당 물건의 공사업체는 공사를 위하여 해당 건물에 소유주의 동의를 얻어 공사를 진행함에 있어, 공사가 중단되거나 완공 후에도 대금 지불이 되지 않아 소유자의 동의를 받고 바로 점유를 진행하는 것은 적법한 점유로 인정받는 것과 동일한 내용이다.

• 간접점유라 하면 해당 물건에 접근을 막기 위한 시건장치 또는 플래카드(현수막)이나 팻말(대자보) 등을 설치하여 공시하는 등의 일련의 대외적인 활동으로 점유를 하는 경우를 통상 간접점유라 하며 동일한 물건 점유로 인정한다.
• 타인의 불법적인 침탈로 점유상실이 되면 유치권은 소멸하지만, 점유의 반환을 요구하는 소송을 통하여 침탈당한 시점부터 1년 이내에 점유를 반환받으면 기존 점유상태를 인정받는다.

 

 

3. 유치권 배제 특약의 부존재

• 기존 글에서 설명하듯이 유치권의 성립을 배제하는 특약을 하였거나, 유치권 포기각서를 작성하는 등 유치권을 사전에 포기한 경우에는 유치권이 성립하지 않는다. 그리고 유치권을 사후에 포기한 경우 유치권은 바로 소멸한다.
  즉 사전에 유치권 배제에 대한 특약등의 법적인 효력을 발휘하는 계약을 한 경우 유치권 행사가 불가하다는 뜻이다.

 

4. 부동산 경매와 관련하여 대항력 요건

• 유치권을 행사하는 물건에 대하여 경매개시 경우에 대항력을 가지기 위한 요건으로 압류효력이 발생하기 이전(경매개시결정의 기입등기 전)에 공사대금 채권의 변제기일에 도래(1번째 유치권이 성립요건) 해야 하며, 해당 물건의 점유를 유지하고 있어야 한다는 것이다. 즉 압류효력이 발생된 이후에 유치권이 성립한 경우, 유치권자가 경매신청권자 또는 매수인(경락인)에 대항력이 존재하지 않는다.

저희가 대부분 유치권의 성립요건을 찾는 이유는 경매/공매 시 권리분석의 하나로 등기부등본등 서류상에는 명기되지 않은 대항력으로 물건의 상태를 정확히 파악해야 하며, 만약 유치권이 적법하게 이루어지는 물건이라면 선수 위/후순위 상관없이 소멸되지 않기 때문에 낙찰자에게는 부담이 되는 대항력 중에 하나이면서, 유치권이 성립되지 않으면서 간접점유등의 방식으로 유치권으로 오판하게 되어 낙찰가를 낮추는 방식으로도 악용/오용되는 사례들이 있기에 성립 요건을 좀 더 명확하게 이해할 필요가 있어 준비하였습니다.