요즘 종종 언론상에 특수관계인간 부동산 거래로 보이는 시세보다 매우 저렴한(?) 또는 매우 고가의 거래가 이루어진 것을 접할 수 있습니다. 직거래로 실거래가의 왜곡현상도 보일 뿐 아니라 거래 당사자간의 관계로 인하여 세금 폭탄을 맞을 수 있기에 관련한 주의사항을 알아보고자 합니다.
▶ 특수관계인이란?
제1조의 2(특수관계인의 범위) : 법 제2조 제20호가 목에서 "혈족·인척 등 대통령령으로 정하는 친족관계"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계(이하 "친족관계"라 한다)를 말한다.
- 6촌 이내의 혈족
- 4촌 이내의 인척
- 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다)
- 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자·직계비속
▶ 직계존비속 또는 배우자에게 부동산을 증여하는 경우
조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 규정이 시행되면서 조정대상지역 내 다주택자들의 세부담이 크게 늘어나게 됩니다. 양도세 부담을 줄이기 위해 여러 가지 방안을 생각할 수 있는데 많은 분들이 임대주택에 대한 각종 과세특례(장기임대주택으로 등록하여 중과 면제, 준공공임대주택으로 등록하여 장특공제 우대율 적용 및 양도세 100% 감면 적용)를 활용하는 것입니다.
그 외에 주택을 자녀나 배우자에게 증여하는 방법을 고민하는 분들도 많습니다.
직계비속에게 주택을 증여하면 5천만원, 배우자에게 증여하면 6억 원의 증여재산공제가 적용되는 점을 활용하여 증여를 한 번 거치면서 누적된 양도차익을 줄이려는 것인데요.
그렇지만 토지와 건물, 특정시설물 이용권(골프회원권, 콘도이용권 등)을 직계존비속이나 배우자에게 증여하고 증여를 받은 자가 증여받은 물건을 10년 이내에 양도하는 경우 증여자의 최초 취득가액을 수증자(증여를 받은 자)의 취득가액으로 하여 수증자의 양도소득세를 계산하게 됩니다.
간단히 말하면, 2억원에 취득한 주택의 시가가 6억 원으로 올랐을 때 배우자에게 해당 주택을 6억 원에 증여하고 그 주택을 증여일로부터 10년 이내에 증여받은 배우자가 양도할 경우 양도세를 계산할 때 취득가액은 6억 원이 아닌 2억 원으로 하여 양도차익을 계산한다는 말입니다. 그러면 증여로 인한 양도세 절세효과는 사라지게 되는데요. 이를 "취득가액 이월과세"라 부릅니다.
물론 배우자에게 어느 정도 가격이 오른 부동산을 증여하고 배우자공제 6억원을 적용받아 증여세 부담을 최소화한 후, 10년이 지난 뒤 양도할 경우에는 취득가액 이월과세가 적용되지 않으므로 상당한 수준의 절세효과를 누릴 수 있습니다. 당장 부동산을 처분할 생각이 없는 분들은 이 방법을 이용하는 것도 괜찮습니다.
▶ 직계존비속 또는 배우자에게 부동산을 매매하는 경우
취득 후 가격이 많이 오른 주택의 양도세를 절세하는 방법으로 가족에게 보유 주택을 저가로 양도하는 것입니다. 자산을 시가보다 저가로 양도하는 행태를 통해 증여세 부담을 회피하면서 부를 무상으로 이전하는 방법인데, 상증법 제35조에 따르면 특수관계인에게 재산을 시가보다 저가로 양도하는 경우 시가와 대가의 차액에서 일정액을 차감한 금액을 증여재산가액으로 보아 증여세가 부과됩니다.
- 특수관계인간 양수도
특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우 이익을 얻은 자(수증자)에게 증여세를 과세합니다.
특수관계인에게 자산을 저가로 취득했다고 무조건 증여세를 부과하는 것은 아닙니다. 시가를 산정하는 것이 현실적으로 쉽지 않고, 저가 양도차익이 미실현 이익임을 감안하여 아래의 요건을 충족한 경우에 한하여 증여세가 과세됩니다.
▷ 적용요건 : 대가와 시가의 차액 ≥ Min(시가 × 30%, 3억원)
▷ 증여재산가액 : 대가와 시가의 차액 - Min(시가 × 30%, 3억원)
위 식을 보면 특수관계인에게 재산을 저가로 양도했다고 하여 무조건 증여세가 과세되는 것은 아니고 ① 특수관계인에게 싸게 판 금액(대가와 시가의 차액)이 시가의 30%나 3억 원 중 적은 금액보다 큰 경우에 한하여 증여세가 과세되며,
이 경우 ② 증여재산가액은 대가와 시가의 차액에서 시가의 30%나 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액으로 합니다. (대가와 시가의 차액 전부에 대해 증여세를 과세하지 않습니다) - 특수관계인이 아닌 자와의 양수도
특수관계인이 아닌 자에게 자산을 저가로 양도해도 양수자에게 증여세가 과세될 수 있습니다. 단 이 경우 대가와 시가의 차액이 시가의 30%를 초과해야 하며, 증여재산가액도 대가와 시가의 차액에서 일률적으로 3억 원을 공제하여 계산합니다.
그리고 급한 자금 사정이나 경매를 피하기 위해서 등 정당한 사유가 있어 급매로 부동산을 처분할 수 있는 점을 감안하여 거래의 관행상 정당한 사유가 있는 경우에는 대가와 시가의 차액이 시가의 30%를 초과하더라도 저가양도에 따른 증여세를 과세하지 않습니다.
단 위 내용은 특수관계인이 아닌 자간의 거래에서만 적용되며, 특수관계인간 거래에서는 대가의 시가의 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상이면 정당한 사유와 관계없이 증여세가 부과됩니다.
※ 예를 들어 13억짜리 아파트를 10억에 자녀에게 양도하였다면
특수관계인에게 저가로 양도하여 증여세가 과세되기 위해서는 시가와 대가의 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액보다 커야 합니다. 위 사례의 경우 시가와 대가의 차액(3억 원)이 시가의 30%(13억 원 × 30% = 3.9억 원)와 3억 원 중 적은 금액인 3억 원 이하이므로 증여세가 과세되지 않습니다.
▶ 부당행위계산부인 이란?
거주자가 특수관계인과의 거래를 통해 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 관할 세무서장이 당사자들의 거래행위나 금액에 관계없이 양도소득금액을 계산하는 것을 말합니다.
부당행위계산부인이 적용되려면 다음의 두 가지 요건을 모두 충족해야 함을 알 수 있습니다.
① 특수관계인과의 거래일 것 → 따라서 특수관계인이 아닌 자와 고저가 거래를 하더라도 부당행위계산부인이 적용되지 않습니다. 이 때 특수관계인이란 배우자, 6촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 인척 등을 말합니다.
② 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정될 것 → 특수관계인과의 거래라 하더라도 시가 수준으로 거래해서 세부담이 감소되지 않았다면 당연히 부당행위로 인정되지 않습니다.
소득세법시행령 제167조 3항에서 확인할 수 있듯이 양도소득세 부당행위계산부인은 다음의 둘 중 하나에만 해당해도 적용됩니다. AND 요건이 아니라 OR 요건임을 유의해야 합니다.
① 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상
② 시가와 거래가액의 차액이 시가의 5% 이상
자산의 고저가 양도시 증여세 규정은 시가와 거래가액의 차액이 시가의 30% 이상으로 규정되어 있지만 양도세 부당행위계산규정은 시가와 거래가액의 차액이 시가의 5%만 넘어도 적용됩니다.
이상과 같이 특수관계인간의 부동산 거래에서 세금의무를 회피하기 위한 목적으로 매매거래 시 과태료 및 세금 중과등의 더욱 큰 문제가 발생될 수 있으며, 증여세는 회피할 수 있어도 양도소득세 중과를 당할 수 도 있으며, 자녀의 자금출처 대상자로 가능성이 크기에 사전에 관련 기준을 정확히 숙지하시길 바랍니다.
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